¿Qué es eso del DFL 2?

(Portalinmobiliario.com, 15-07-2008)
Muchos han oído hablar de la sigla, tanto así, que incluso les deja de parecer extraña. Y es que un número importante de viviendas en Chile son DFL 2, es decir, tienen menos de 140 m² de superficie útil. Pero más allá del título ¿Qué significa tener una propiedad DFL 2?, ¿Qué beneficios y responsabilidades hay detrás de ella? Acá tratamos de responder a estas y otras interrogantes. Todo, de forma entendible para cualquiera.

Si su vivienda tiene menos de 140 m² útiles, entonces usted vive en un DFL 2. Así de simple. Es decir, si sumamos la superficie de todos los recintos interiores del inmueble, incluido el subterráneo y un porcentaje de las terrazas, el total debe ser menor de 140. En este cálculo, quedan fuera la piscina, los jardines y el estacionamiento, por ejemplo.

Según el Servicio de Impuestos Internos (SII), en Chile hay cerca de 1.200.000 viviendas que calzan con este perfil, entre casas y departamentos. Un número nada para despreciable; prácticamente un tercio de las 3.900.000 viviendas que hay en total. Y es que vale la pena tener un DFL 2, es cosa de ver sus beneficios (en el recuadro).

Beneficios tributarios
Sólo viviendas DFL 2 nuevas
Rebaja del 50% al arancel del Conservador de Bienes Raíces Cuando se compra una vivienda nueva, hay que inscribirla en el Conservador de Bienes Raíces. Si dicho inmueble es DFL 2, el Conservador debe cobrar sólo la mitad de sus aranceles.
Rebaja del 50% de la tasa de timbres y estampillas Al adquirir un crédito hipotecario para financiar la adquisición de una vivienda, se aplica un impuesto de 0.1125% del capital, por cada mes que dure la operación, con un máximo de 12 meses. Es decir, el tope del impuesto es de 1.35% del total. Con las viviendas DFL 2 nuevas, este impuesto es la mitad.
Exención del impuesto a la herencia y donaciones Quien compra una vivienda DFL 2, puede dejarla como herencia y el inmueble no va a tener que pagar impuesto. La donación (en vida) tampoco va a pagar impuesto. En ambos casos, siempre que la vivienda haya sido adquirida en primera compra por el causante o donante, según el caso.
Viviendas DFL 2 nuevas y usadas
Ingresos por arriendo libres de impuesto Los ingresos por 'explotación' de un DFL 2 (como el arriendo), están libres de impuesto a la renta. Esta franquicia no se extingue con el tiempo, a menos que la propiedad pierda su condición de DFL 2.
Rebaja del 50% de las contribuciones Este beneficio no dura para siempre. Todo depende de los metros cuadrados de cada vivienda. Por ejemplo, si es de 70 m² o menos, la rebaja es por 20 años; pero si está entre 101 y 140 m², la rebaja es por 10 años. Ahora, si una casa de 140 m² se vende al año 5, al siguiente dueño todavía le quedan otros 5 años para gozar de este beneficio.

Por lo mismo, hay que pensarlo dos veces antes de pasar el límite de los 140 m². Quienes lo hacen están dispuestos a pagar más, pero también prefieren viviendas con espacios bastante más amplios, generalmente. “Hoy no existen departamentos de 145 m². O son de 140 o te vas directo a los 180 m². Al imponer una línea tan abrupta que divide a los que son beneficiados de los que no, se generan lagunas de productos”, explica Rodrigo Aravena, socio y director de AGS Visión Inmobiliaria.

En todo caso, en 140 m² se pueden hacer maravillas. Hay incluso viviendas con un avalúo fiscal superior a los 350.000.000 de pesos. La ubicación de la propiedad, así como sus terminaciones y materiales de construcción, no son considerados a la hora de entregar el beneficio. Sólo importa la superficie útil.

“Te recuerdo que el decreto se llama ‘sobre viviendas económicas’; claramente ha perdido su espíritu”, comenta el jefe de departamento de catastro y tasaciones de la subdirección de avaluaciones del Servicio de Impuestos Internos, Carlos Orrego. En la versión original del DFL 2, en 1959, se consideraba el precio, los materiales de construcción y los lugares donde podían construirse este tipo de propiedades.

El que la hace, la paga

El DFL 2 no es irrevocable, se puede perder. ¿Cómo? De varias formas. Por ejemplo, si el inmueble deja de ser vivienda (se hace oficina o pub), se derrumba, o se amplía a más de 140 m². En este último escenario, son varios los que no notifican de este cambio a su municipalidad, y siguen recibiendo los beneficios del DFL 2. “Se diseñan muchas casas ampliables, por lo tanto se da el pie para que compren con beneficio tributario, después construyan y no regularicen su situación (…) En este país somos muy poco sinceros”, comenta Rodrigo Aravena.

En el caso de los departamentos, el tema pasa por las terrazas. Muchos las integran a la vivienda sin notificar. Y aunque no se sobrepase el límite de los 140 m², también se cae en falta. “Si amplías de 110 a 130 m² y no has pedido permiso municipal, pierdes el DFL 2”, explica Carlos Orrego, del SII. Ahora bien, hay una excepción para las terrazas en altura: Si se cierra con ventanales, pero se mantienen los originales, no se considera ampliación. “Se entiende que se hizo por un tema de seguridad, o para que no entre el viento o el ruido”, agrega Orrego.

Para fiscalizar estas situaciones, el Servicio de Impuestos Internos tiene un contingente de más de 700 personas en terreno, a lo largo de todo Chile. Eso sí, el SII focaliza su atención sólo en algunas propiedades; las que están entre 100 y 140 m². Y es que si no, es para volverse loco. Sólo en 2006, la edificación autorizada para viviendas DFL 2 superó los 20.000.000 de m² en todo el país, según datos del Instituto Nacional de Estadísticas.

Según las estimaciones de Carlos Orrego, de 100 viviendas que visitan los inspectores, 25 tienen una situación irregular. En esos casos, el servicio —y sólo él— tiene la facultad de quitarle las exenciones del DFL 2. La persona afectada puede apelar al Seremi de Vivienda, pero de mantenerse el dictamen, la pérdida de los beneficios será desde la fecha en que se cometió la infracción. Y si ella no se puede precisar, se considera el día en que se constató el hecho. “En el caso de la exención de contribuciones, ella no correrá desde el 1 de enero del año siguiente”, aclara Orrego.

No es para nada una gracia que la vivienda pierda su condición de DFL 2, pero no es mucho lo que se puede hacer ante una falta. “Ahí, lo que generalmente ocurre es que el propietario dice: La inmobiliaria no me dijo nada’, y la inmobiliaria contesta: ‘Es el propietario el que amplió’”, cuenta el jefe de departamento de catastro y tasaciones de la subdirección de avaluaciones del SII. En ese escenario, el que ‘paga el pato’ es el propietario. Muchos alegan desconocimiento, o que la obra estaba prediseñada para esa ampliación, por ejemplo. Nada es atenuante: “Hay que dar la ley por conocida”, sentencia Orrego.

Y es que no es para menos. El Estado deja de percibir anualmente 8.000 millones de pesos por esta exención. Por lo mismo, la idea es que quienes disfruten de sus beneficios sean quienes realmente cumplen con las condiciones. Y para eso, hay que informarse.